Dasar Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan yang dikenakan atas pemindahan hak. Ini merupakan salah satu jenis pajak yang harus dibayarkan ketika membeli rumah atau properti lainnya.

Objek, Subjek, dan Wajib Pajak

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 85 sampai dengan Pasal 93.

Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang dimaksud meliputi:

  1. Pemindahan hak karena:
  • jual beli;
  • tukar menukar;
  • hibah;
  • hibah wasiat;
  • waris;
  • pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
  • pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
  • penunjukan pembeli dalam lelang;
  • pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
  • penggabungan usaha;
  • peleburan usaha;
  • pemekaran usaha; atau
  • hadiah.

2. Pemberian hak baru karena:

  • kelanjutan pelepasan hak; atau
  • di luar pelepasan hak.

Kemudian, maksud dari hak atas tanah adalah:

  1. hak milik;
  2. hak guna usaha;
  3. hak guna bangunan;
  4. hak pakai;
  5. hak milik atas satuan rumah susun; dan
  6. hak pengelolaan.

Lalu, ada beberapa objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh oleh:

  1. Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
  2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
  3. Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
  4. Orang Pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
  5. Orang Pribadi atau Badan karena wakaf; dan
  6. Orang Pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Subjek dan Wajib Pajak BPHTB adalah dari Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Biasanya yang menjadi pihak ini adalah pihak pembeli.

Saat Terutang

  • Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ditetapkan untuk:
  1. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  2. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  3. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  4. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  5. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan;
  6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  8. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
  9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
  10. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
  11. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  12. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  13. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
  14. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan
  15. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.
  • Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak.

Cara Perhitungan

Besaran pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Dasar Pengenaan Pajak

  • Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. 
  • Nilai Perolehan Objek Pajak yang dimaksud adalah dalam hal:
  1. jual beli adalah harga transaksi;
  2. tukar menukar adalah nilai pasar;
  3. hibah adalah nilai pasar;
  4. hibah wasiat adalah nilai pasar;
  5. waris adalah nilai pasar;
  6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
  7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
  8. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
  9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
  10. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
  11. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
  12. peleburan usaha adalah nilai pasar;
  13. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
  14. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau
  15. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
  • Jika Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

  • Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.
  • Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
  • Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk angka tepatnya akan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Tarif Pajak

  • Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen)
  • Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan peraturan daerah

Ketentuan Terkait Mengenai Pihak yang Menangani Pemindahan Hak Tanah dan/atau Bangunan

  • Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
  • Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
  • Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
  • PPAT/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.
  • Tata cara pelaporan bagi pejabat  lebih lanjut dapat diatur dengan peraturan kepala daerah.

Sanksi untuk Pihak yang Menangani Pemindahan Hak Tanah dan/atau Bangunan

  • PPAT/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara, yang melanggar ketentuan dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
  • PPAT/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara, yang melanggar ketentuan dikenakan sanksi administratif  berupa denda sebesar Rp250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
  • Kepala kantor bidang pertanahan yang melanggar ketentuan akan dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(Baca juga: Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan)

Daftarkan akun Anda di pajak.io untuk mengelola kewajiban perpajakan Anda. Pajak.io tercatat sebagai PJAP Direktorat Jenderal Pajak.

Lapor pajak dengan Pajak.io sekarang, gratis!

Daftar sekarang